今天看到超總兩塊地調(diào)規(guī)的信息，非常的令人振奮。
一塊地從原來(lái)規(guī)劃的商服用地部分調(diào)成了二類居住用地，另一塊地從商服用地部分調(diào)成了九年一貫制學(xué)校用地。
這是令人出乎意料又極難想象的事件，眾所周知，萬(wàn)眾矚目的超總基地在法定圖則中幾乎沒有新規(guī)劃一丁點(diǎn)兒住宅。如今規(guī)劃了住宅，未來(lái)將得是什么樣的價(jià)值？
(資料圖片)
如果我說(shuō)它未來(lái)將和東角頭絕版地塊并稱深圳未來(lái)的“頂豪雙子星”，想必沒有人反對(duì)——假如它規(guī)劃為可售型商品住宅（而非租賃型公共住房）的話。
關(guān)于超總的歷史，在這篇文里《》，關(guān)于佳兆業(yè)東角頭的絕版寶地，在這篇文里《》。
以下有些內(nèi)容，屬于我的個(gè)人猜測(cè)，未必正確，供粉絲們參考。
01
4.26，深圳規(guī)劃部門發(fā)布公示，擬對(duì)“紅樹灣片區(qū)”（即超總）法定圖則DY04、DY08兩個(gè)規(guī)劃控制單元的主導(dǎo)功能進(jìn)行調(diào)整。
其中：
DY04單元，單元面積9.81公頃，原規(guī)劃主導(dǎo)功能為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”，建筑面積24-28萬(wàn)平方米，配套設(shè)施為“公交首末站、自行車停車場(chǎng)（庫(kù)）”。
擬調(diào)整為：
主導(dǎo)功能由“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”調(diào)整為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+公共管理與服務(wù)設(shè)施用地”，新增配套設(shè)施“九年一貫制學(xué)校（不少于27班）”。該單元東北角地塊由“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”調(diào)整為“教育設(shè)施用地”，新增地塊編號(hào)04-07，用地面積14005平方米，配套設(shè)施為“九年一貫制學(xué)校（不少于27班）”，備注“規(guī)劃”。
DY08單元，單元面積9.77公頃，主導(dǎo)功能為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”，建筑面積53-70萬(wàn)平方米，配套設(shè)施為“社區(qū)健康服務(wù)中心、社區(qū)管理用房、文化活動(dòng)室、老年人日間照料中心、社區(qū)警務(wù)室、110kv變電站、公交首末站、自行車停車場(chǎng)（庫(kù)）”。
擬調(diào)整為：
主導(dǎo)功能由“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”調(diào)整為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+二類居住用地”，新增配套設(shè)施“9班幼兒園、托育機(jī)構(gòu)、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、社區(qū)兒童游戲場(chǎng)地”。該單元北部?jī)傻貕K均由“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”調(diào)整為“二類居住用地”，新增地塊編號(hào)分別為03-14、03-15，其中03-14地塊用地面積17388平方米，03-15地塊用地面積17222平方米。兩個(gè)地塊規(guī)劃指標(biāo)合并控制如下：用地性質(zhì)為二類居住用地，容積率6.0，配套設(shè)施為“9班幼兒園（占地面積2700平方米）、托育機(jī)構(gòu)（建筑面積300平方米）、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地（場(chǎng)地面積1670平方米）、社區(qū)健康服務(wù)中心（建筑面積1400平方米），文化活動(dòng)室（建筑面積1000平方米），社區(qū)管理用房（建筑面積250平方米）、社區(qū)老年人日間照料中心（建筑面積1500平方米）、社區(qū)兒童游戲場(chǎng)地（場(chǎng)地面積1200平方米）”，備注“規(guī)劃”。
對(duì)照下圖來(lái)看，03-14+03-15這兩個(gè)住宅地塊，總占地面積34610平米，容積率6.0（為深圳住宅容積率上限），粗算建筑面積會(huì)在20萬(wàn)平米左右。
02
今天超總的總體規(guī)劃都已經(jīng)確定，定位是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的終端，吸引的全都是世界/中國(guó)500強(qiáng)總部。超級(jí)十字星的規(guī)劃，眾多優(yōu)秀強(qiáng)企的進(jìn)駐，漫長(zhǎng)精細(xì)的建設(shè)，都顯示出它是超越一切的存在。
公開資料顯示，超總基地已入駐企業(yè)開工項(xiàng)目達(dá)到16個(gè)，其中深灣匯云中心、神州數(shù)碼集團(tuán)總部、天音大廈、中國(guó)電子總部主體結(jié)構(gòu)已封頂，中信金融中心、中興通訊總部、OPPO國(guó)際總部、招商銀行總部、碳云大廈等項(xiàng)目已進(jìn)入主體施工階段。不講恒大，包括萬(wàn)科集團(tuán)總部，未來(lái)也都在此。
從濱海大道經(jīng)過(guò)超總，能看到諸如中信證券、招商銀行總部都建的比較高了。未來(lái)2年，將是超總雛形展現(xiàn)的日子。
對(duì)照下述超總法定圖則和項(xiàng)目分布圖，是可以知道這次調(diào)規(guī)的重大意義的。
調(diào)規(guī)的項(xiàng)目DY08位置在中信紅樹灣南區(qū)對(duì)面，萬(wàn)科瑧灣匯高端公寓的后面。項(xiàng)目與周邊的紅樹西岸、中信紅樹灣以及三所學(xué)校，共同構(gòu)成了很好的連片居住氛圍。
整個(gè)超總，住宅基本都布置在外圍——主要是中信紅樹灣、紅樹西岸，沿白石路-深灣一路-濱海大道-深灣五路圍合的核心區(qū)域（也即是世界500強(qiáng)聚集地），只有10年前年賣掉的瑞河耶納一個(gè)別墅項(xiàng)目（當(dāng)時(shí)售價(jià)大約是1.6萬(wàn)/平米）。
所以說(shuō)，這次調(diào)規(guī)的項(xiàng)目，在超總基地核心區(qū)域而言，是唯一一個(gè)住宅項(xiàng)目（兩塊地合并稱為一個(gè)項(xiàng)目）。而且，這個(gè)區(qū)域自從2005年紅樹西岸開完盤之后，就有長(zhǎng)達(dá)接近20年的時(shí)間再也沒有任何一個(gè)住宅項(xiàng)目推出。試想，它的珍貴度得有多高。
當(dāng)年中信紅樹灣也好，紅樹西岸也好，都是22年前的“全國(guó)地王”，今天這個(gè)地塊，如果沒有“房地聯(lián)動(dòng)”，成為地王也是極大概率事件。也許，這里就是創(chuàng)造地王之處。
另外有一點(diǎn)，我認(rèn)為是有暗示。參看上圖項(xiàng)目分布，調(diào)整的DY04單元，新增的04-07地塊為九年一貫制小學(xué)。這塊地的周邊是沒有住宅的，為何在這里規(guī)劃一所小學(xué)？
只有一個(gè)解釋，這個(gè)學(xué)校地塊周邊，未來(lái)會(huì)規(guī)劃住宅。
結(jié)合法定圖則便知，學(xué)校地塊的正北方就是當(dāng)年的聯(lián)泰地塊（在DY07單元），已經(jīng)“細(xì)細(xì)研磨”了20年。這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在如何處理不得而知，法定圖則里面也將它的主導(dǎo)功能規(guī)劃為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”，9.94公頃。
我個(gè)人猜測(cè)，這個(gè)或許預(yù)示著，超總基地這樣——把商服用地調(diào)整為居住用地——的調(diào)規(guī)行為，不是唯一一次，下面有極大可能還會(huì)繼續(xù)發(fā)生，并且只會(huì)出現(xiàn)在DY07這個(gè)控規(guī)單元里。因?yàn)镈Y04的單元靠近濱海大道，只會(huì)規(guī)劃為頂流摩天大樓。當(dāng)然未必對(duì)，等等看結(jié)果。
03
往大范圍里看，關(guān)于這次調(diào)規(guī)和這個(gè)住宅項(xiàng)目我的看法如下。
1）這個(gè)繼續(xù)顯示深圳在兌現(xiàn)努力增加居住用地供應(yīng)、壓降商服用地供給的承諾，并且這是迄今為止“最豪氣”的一次調(diào)規(guī)。
相關(guān)的分析我寫在了昨天的文章里《？》，我們知道，在這之前2年里，深圳已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)做了不少重要的地塊調(diào)整，包括前海、寶中、龍華、坪山等等許多地方。尤其要指出的是，這里面原來(lái)有一些全部規(guī)劃為商服用地的“寶藏區(qū)域”，深圳進(jìn)行了“大刀闊斧”的調(diào)規(guī)，搞出來(lái)了很多“壓箱底的寶藏地塊”！除了前海不說(shuō)，寶中去年調(diào)規(guī)并出讓用地，其中一塊變成了今年的越秀瑞樾府《》。北站去年調(diào)規(guī)并賣地，被華潤(rùn)拿下，變成了今年的華潤(rùn)深鐵超核中心，剛剛開盤。
這些極好極好的地塊，原來(lái)都是商服用地。調(diào)成了住宅用地，一方面可以緩解深圳商辦過(guò)剩的壓力，另一方面也可以給到買房人更豐富的選擇。包括超總基地，先前也是和前海一樣的問題。不配任何住宅，看起來(lái)是房?jī)r(jià)“不炒作”了，但是不合理，也無(wú)法持續(xù)。
2）有希望很快可以拿出來(lái)賣。
基于寶中、北站在去年的操作套路——調(diào)規(guī)之后不久，就公開賣地，我們有理由認(rèn)為，超總基地這次的調(diào)規(guī)，也比較有可能在今年稍后的時(shí)間里，涉及到的那些地塊會(huì)被公開出讓。如果這個(gè)判斷成立，那么無(wú)論出讓條件怎樣，都絕對(duì)會(huì)是影響全深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大事件。它是超總基地時(shí)隔20年重新出讓居住用地，注定會(huì)重演20年前一樣的搶地潮。
誰(shuí)能搶到？那不知道。最近來(lái)看，土地市場(chǎng)在回溫。原因是，經(jīng)歷過(guò)2年出清的巨頭開發(fā)商，發(fā)現(xiàn)手里沒地了，必須得補(bǔ)庫(kù)存——比如金地4.19一天內(nèi)上海東莞吃下三塊地。這個(gè)勢(shì)頭還要持續(xù)一段時(shí)間，如果是年中能賣地，那鐵定是搶得狗打架。別看之前大家都在說(shuō)賣地全都是“國(guó)家隊(duì)”在托市，在今年，在這塊地上，可未必了。
3）地塊的價(jià)值。
這塊地毫無(wú)疑問和東角頭地塊，一定是深圳“數(shù)一數(shù)二”的項(xiàng)目，雙子星。嚴(yán)格區(qū)分起來(lái)，如果產(chǎn)品等同、都順利推進(jìn)的條件下，可能東角頭略勝一籌。因?yàn)槌偦剡@個(gè)項(xiàng)目的海景資源不像東角頭那么“無(wú)敵”，6.0的容積率一定會(huì)被前面的寫字樓遮擋。另外地塊規(guī)模上，東角頭也更大一些，更能夠和對(duì)面的歌劇院，旁邊的蛇口山進(jìn)行連片開發(fā)和商業(yè)規(guī)劃，感覺想象空間更豐富一些。當(dāng)然，這是細(xì)分，除此之外，和其它的幾乎所有地段相比，這兩個(gè)項(xiàng)目可能都是完勝的地位。
按照現(xiàn)在的限價(jià)政策繼續(xù)執(zhí)行，這個(gè)項(xiàng)目會(huì)有“便宜占”，因?yàn)橹苓吔咏?0年沒新住宅，中信紅樹灣、紅樹西岸的指導(dǎo)價(jià)是11.05萬(wàn)/平米（兩個(gè)盤今年一季度的實(shí)際成交價(jià)都在16萬(wàn)/平米以上，紅樹西岸2月成交了一套19萬(wàn)/平米以上的），如果按照這個(gè)來(lái)定價(jià)，那就是精裝價(jià)大約11.65萬(wàn)/平米左右，這個(gè)價(jià)格客觀說(shuō)比前海要更香。
現(xiàn)在回頭看，深圳真的要增加宅地，好像也不是那么困難，就是果斷的大筆一揮把C改成R2罷了。真的想增加，就可以增加，政府有足夠的控制力。而這樣下來(lái)，居民根本不慌。你覺得這個(gè)好，轉(zhuǎn)頭一看，有一個(gè)更好的地塊在路上。
等等看花落誰(shuí)家。
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