商業(yè)房地產(chǎn)投資者和貸款機(jī)構(gòu)正慢慢面臨一個(gè)棘手的問題——如果人們?cè)僖膊粫?huì)像疫情前那樣在商場(chǎng)購物或在辦公室工作，那么他們投資在實(shí)體店的財(cái)富有多安全?
對(duì)于經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)地產(chǎn)買家來說，不斷上升的利率、頑固的通脹和狂風(fēng)暴雨的經(jīng)濟(jì)狀況是他們熟悉的敵人，他們通常會(huì)在等待租金需求回升和借貸成本下降的情況下安然度過難關(guān)。只要貸款機(jī)構(gòu)相信投資者有能力償還貸款，而且資產(chǎn)的價(jià)值仍高于抵押貸款，周期性經(jīng)濟(jì)低迷很少會(huì)促使資產(chǎn)賤賣。
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但這一次，接受媒體采訪的分析師、學(xué)者和投資者警告稱，情況可能有所不同。
隨著遠(yuǎn)程辦公成為許多辦公公司的日常工作，消費(fèi)者習(xí)慣在網(wǎng)上購物，倫敦、洛杉磯和紐約等城市充斥著當(dāng)?shù)厝瞬辉傧胍蛐枰慕ㄖ＿@意味著城市中心的摩天大樓和龐大的購物中心的價(jià)值可能需要更長的時(shí)間才能反彈。如果找不到租客，房東和貸款人面臨的損失將比之前的周期更大。
英國謝菲爾德大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家、會(huì)計(jì)實(shí)踐教授Richard Murphy表示:“雇主們開始意識(shí)到，不再需要建造大型建筑來供員工使用。商業(yè)地產(chǎn)房東應(yīng)該擔(dān)心了。投資者現(xiàn)在退出是明智的。”
商業(yè)地產(chǎn)存在債務(wù)隱患
穆迪投資者服務(wù)公司6月表示，全球銀行持有6萬億美元未償商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)中的約一半，其中2023-2026年到期的比例最大。而美國各銀行公布上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損呈螺旋式上升趨勢(shì)，并警告未來還會(huì)出現(xiàn)更多虧損。
7月份向數(shù)據(jù)提供商Credit Benchmark提供信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的美國工業(yè)和寫字樓房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的全球貸款機(jī)構(gòu)表示，目前該行業(yè)企業(yè)債務(wù)違約的可能性比六個(gè)月前估計(jì)的要高17.9%。而英國房地產(chǎn)持有和開發(fā)類別的借款人違約的可能性還要高出4%。
資產(chǎn)規(guī)模達(dá)920億美元的美國投資機(jī)構(gòu)雙線資本副首席投資官Jeffrey Sherman表示，一些美國銀行對(duì)在未來兩年到期的商業(yè)地產(chǎn)再融資中動(dòng)用寶貴的流動(dòng)性持謹(jǐn)慎態(tài)度。他表示，存款外逃隨時(shí)都可能發(fā)生，這指的是客戶存款從銀行流向收益率更高的‘無風(fēng)險(xiǎn)’貨幣市場(chǎng)基金和美國國債。他稱：“只要美聯(lián)儲(chǔ)保持高利率，它就是一顆定時(shí)炸彈?！?/p>
然而，一些全球政策制定者仍然相信，疫情后“上班”概念的轉(zhuǎn)變不會(huì)預(yù)示著2008- 2009年那樣的次貸危機(jī)。
歐元區(qū)企業(yè)對(duì)貸款的需求上季度降至紀(jì)錄最低，而美聯(lián)儲(chǔ)的年度“壓力測(cè)試”發(fā)現(xiàn)，在商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值下跌40%的“極端”情況下，銀行在2023年的平均預(yù)期貸款損失率將低于2022年。英國商業(yè)地產(chǎn)的平均價(jià)值已經(jīng)從峰值下降了約20%，而沒有引發(fā)重大的貸款減值，一位高級(jí)監(jiān)管人士指出，英國銀行的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口占總貸款的比例遠(yuǎn)低于15年前。
但Bank Syz首席投資官Charles-Henry Monchau將大幅收緊利率的影響比作“炸藥捕魚”。他說:“通常是小魚先浮出水面，然后大魚——鯨魚——最后才浮出水面。瑞士信貸是鯨魚嗎?硅谷銀行是鯨魚嗎?事后我們才知道。但鯨魚可能是美國的商業(yè)房地產(chǎn)。”
商業(yè)地產(chǎn)股壓力重重
全球房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行本月公布的數(shù)據(jù)顯示，紐約、北京、舊金山、東京和華盛頓特區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓租金同期出現(xiàn)負(fù)增長。該公司5月份曾指出，第一季度全球租賃規(guī)模同比下降18%。
企業(yè)也還面臨著削減碳足跡的壓力，匯豐銀行就是其中之一，它正在削減租賃面積，并終止對(duì)那些不再被認(rèn)為是“綠色”的辦公室的租賃。仲量聯(lián)行表示，到2050年，全球?qū)⒂谐^10億平方米的辦公空間需要翻新，要達(dá)到凈零排放的目標(biāo)，翻新速度將是目前的三倍，達(dá)到每年至少3%-3.5%的存量。
規(guī)模3000億澳元的澳洲最大養(yǎng)老基金AustralianSuper也在觀望。該基金5月表示，由于回報(bào)不佳，將暫停對(duì)未上市辦公樓和零售資產(chǎn)的新投資。
與此同時(shí)，賣空者繼續(xù)圍繞著全球上市房地產(chǎn)業(yè)主，押注他們的股價(jià)會(huì)下跌。數(shù)據(jù)提供商Hazeltree的數(shù)據(jù)顯示，在截至今年7月的15個(gè)月里，機(jī)構(gòu)投資者借出的用于支持做空活動(dòng)的地產(chǎn)股在歐洲、中東和非洲增長了30%，在北美增長了93%。
據(jù)凱投宏觀預(yù)測(cè)，本十年全球房地產(chǎn)年回報(bào)率約為4%，而疫情前的平均回報(bào)率為8%，預(yù)計(jì)到本世紀(jì)30年代僅會(huì)略有改善。凱投宏觀表示：“投資者必須愿意接受較低的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。以過去的標(biāo)準(zhǔn)來看，房地產(chǎn)將被高估。”
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