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房地產(chǎn)中介迎來監(jiān)管新規(guī)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家市場監(jiān)督管理總局8日對外發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，從十方面明確監(jiān)管措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。
此次新規(guī)出臺有何意義？買房租房的中介費(fèi)會降嗎？未來中介服務(wù)內(nèi)容將有何新變化？對“推銷電話”有何新規(guī)定？如何防止合同暗藏“陷阱”？一起來看本期快問快答↓
Q
新規(guī)出臺有何意義？
A:規(guī)范中介服務(wù)是廣大購房者和租房者長久以來的呼聲。近年來，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。此次新規(guī)的出臺，將有助于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
Q
買房租房的中介費(fèi)會降嗎？
A:生活中，我們常常聽買房或者租房的人抱怨，中介費(fèi)太高啦！特別是在一線城市，動輒幾百萬的房價(jià)，中介費(fèi)輕松“10萬＋”。此次新規(guī)出臺后，預(yù)計(jì)中介費(fèi)用將有所降低。
《意見》明確，合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。
目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通行的做法是只設(shè)定一個(gè)檔位，在房屋買賣時(shí)，以成交價(jià)格乘以服務(wù)費(fèi)率確定費(fèi)用，成交價(jià)格越高，費(fèi)用越高。不過經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)通常會設(shè)定一個(gè)上限，比如，某大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)在北京市場設(shè)定了50萬元的經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)上限。根據(jù)此次《意見》，預(yù)計(jì)將來購買高總價(jià)住宅的中介費(fèi)會有所降低。
《意見》還明確，對收費(fèi)明顯高于市場平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市場監(jiān)管等部門采取約談等綜合措施進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。
最后值得關(guān)注的是，經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價(jià)格確定是綜合各方面條件確定的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價(jià)格，既要考慮到維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)展的積極性，也要考慮到避免價(jià)格過高而影響購房者意愿。
Q
未來中介服務(wù)內(nèi)容將有何新變化？
A:按照現(xiàn)行的做法，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的所有服務(wù)一次性收取費(fèi)用。按照此次《意見》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。
基本服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記等。
延伸服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)可以單獨(dú)提供。
服務(wù)內(nèi)容細(xì)化有助于機(jī)構(gòu)提供更為精細(xì)、高品質(zhì)、各具特色的服務(wù)。同時(shí)，有助于購房者根據(jù)自身需求選擇服務(wù)，不需要的服務(wù)就不必再付費(fèi)。
《意見》還明確，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。按照此要求，可能會逐步形成經(jīng)紀(jì)服務(wù)的單邊代理模式。我國現(xiàn)行的模式是雙邊代理，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于買賣雙方，他既應(yīng)該替賣家把房子賣高價(jià)，也應(yīng)該替買家爭取最低價(jià)，將兩個(gè)目的集于一身天然有所矛盾，實(shí)踐中常常會遇到買方或賣方在交易方面有瑕疵，中介卻強(qiáng)行促成交易拿傭金的情況。單邊代理模式將更為科學(xué)合理，有助于提升服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范。
Q
對中介“推銷電話”有何新規(guī)定？
A:《意見》提出，加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)。未經(jīng)當(dāng)事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個(gè)人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。
《意見》還提出，要加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要建立健全客戶個(gè)人信息保護(hù)的內(nèi)部管理制度，嚴(yán)格依法收集、使用、處理客戶個(gè)人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客戶個(gè)人信息。
Q
如何防止買房租房合同暗藏“陷阱”？
A:《意見》明確提出要規(guī)范簽訂交易合同。
各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要制定房屋買賣合同、租賃合同、經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所醒目位置公示合同示范文本，方便交易當(dāng)事人使用。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成房屋交易，應(yīng)當(dāng)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理房屋買賣、租賃合同網(wǎng)簽備案。
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